Les professionnels de l’immobilier et de la construction ont vu le début de l’année 2024 marqué par quelques évolutions réglementaires : bail réel solidaire, environnement, règles de construction, etc. Retour sur les mesures susceptibles de vous intéresser…
Bail réel solidaire
Pour rappel, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif particulier d’accession à la propriété dans le cadre duquel l’acheteur va seulement acquérir les murs du logement, le terrain restant la propriété de l’office foncier solidaire.
En pratique, cela permet de faire baisser les prix de vente de 30 % à 40 % (en moyenne).
Pour bénéficier du BRS, il faut remplir un certain nombre de critères, notamment de ressources. Concrètement, les ressources des personnes qui souhaitent profiter de ce dispositif ne doivent pas excéder certains plafonds, augmentés depuis le 1er janvier 2024.
Crédit immobilier
Fin 2023, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a confirmé le maintien de la durée d’emprunt maximale à 27 ans au lieu de 25 ans.
Pour en bénéficier, il faut que 10 % du montant total de l’emprunt soit dédié à des travaux de rénovation, qu’il s’agisse de travaux de modernisation, d’assainissement, d’aménagement ou de rénovation énergétique.
Pour rappel, le HCSF préconise toujours un taux d’endettement qui n’excède pas 35 % des revenus mensuels du foyer (assurance du prêt immobilier comprise).
Promoteur / syndic : conflits d’intérêts en vue ?
Un député a observé que le premier syndic d’un immeuble construit est désigné par le promoteur. Pour lui, cela peut entraîner un conflit d’intérêts car le syndic, en échange du marché, pourrait omettre de relever certaines malfaçons à la livraison et, de ce fait, éviter de faire jouer les garanties légales.
D’où la nécessité d’agir pour mieux encadrer la nomination du syndic…
Mais le Gouvernement n’est pas d’accord ! Il lui rappelle que si le syndic veut voir son mandat renouvelé, il a tout intérêt à faire les signalements et observations utiles lors de la livraison des parties communes de l’immeuble. Pour le moment donc, aucune modification de la réglementation n’est à prévoir.
Règles de construction
Depuis le 1er janvier 2024, le contrôle du respect des règles de construction est renforcé. À ce titre, des précisions viennent de paraître concernant :
le contenu de l’attestation à fournir à la déclaration d’achèvement des travaux pour certains projets de construction situés en zone d’aléa moyen ou fort, consultables ici ; le contenu des attestations à fournir au moment du dépôt du permis de construire et de la déclaration d’achèvement des travaux pour certains projets de construction situés dans une zone sismique, consultables ici ; le contenu des attestations à fournir à la déclaration d’achèvement des travaux pour certains projets de construction soumis à la réglementation acoustique, consultables ici ; le contenu des attestations témoignant du respect des exigences de performance énergétique et environnementale, à joindre au dossier de permis de construire et à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, consultables ici ; le contenu des attestations à fournir à la déclaration d’achèvement des travaux pour les projets de construction soumis à la réglementation relative à l’accessibilité aux personnes en situation de handicap, consultables ici.
Audit énergétique
À partir du 1er avril 2024, les audits énergétiques obligatoires lors de la mise en vente de certains biens immobiliers en France métropolitaine (classés D, E, F ou G) seront modifiés.
Le nouveau contenu de ces audits est consultable ici.
Identification des friches
Pour réduire l’artificialisation des sols, le Gouvernement souhaite réutiliser et réhabiliter les friches. Ce qui suppose de pouvoir les identifier…
Pour cela, la loi est venue les définir comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ».
Cette définition vient de faire l’objet de précisions.
Ainsi, pour identifier une friche, il faut désormais tenir compte de l’un des éléments suivants :
une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes ; un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés, en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activité ; une pollution identifiée pour laquelle le responsable ou l’exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s’est substitué à lui, a disparu ou est insolvable ; un coût significatif pour son réemploi, voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’intervention d’une part, et le prix du marché pour le type de biens concernés ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part.
Notez que les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier ne peuvent en aucun cas être considérés comme des « friches ».
Des mesures pour des bâtiments et des parkings plus « verts »
La rénovation lourde des bâtiments est soumise, sauf exceptions, à l’intégration d’un procédé de production d’énergies renouvelables (ENR), comme le solaire photovoltaïque, le solaire thermique, etc., ou d’un système de végétalisation en toiture du bâtiment. Il en est de même pour la rénovation lourde d’un parc de stationnement.
Les exigences relatives :
aux caractéristiques des toitures végétalisées sont consultables ici ; à la proportion de la toiture du bâtiment à couvrir par un système de végétalisation ou de production d’ENR est consultable ici.
Notez que cette obligation est valable pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2024 ou, pour les travaux ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme, lorsque la date d’acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1er janvier 2024.
Actualité du ministère de la Transition écologique du 15 décembre 2023 : « Patrice Vergriete et Thomas Cazenave annoncent que plus de 10 millions de français supplémentaires pourront désormais bénéficier du bail réel solidaire « BRS » » Arrêté du 11 décembre 2023 modifiant l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière Réponse ministérielle Woerth du 21 novembre 2023, Assemblée nationale, n° 10311 : « Conflit d’intérêt avec les syndics de promotion » Décret n° 2023-1208 du 18 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation et fixant les caractéristiques minimales que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables, et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes Actualité de service-public.fr du 27 décembre 2023 : « Crédit immobilier : des prêts sur 27 ans sous certaines conditions » Décision du 18 décembre 2023 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers Décret n° 2023-1175 du 12 décembre 2023 relatif aux documents attestant du respect des règles concernant l’acoustique, l’accessibilité et la performance énergétique et environnementale Arrêté du 21 décembre 2023 relatif au contenu de l’attestation de prise en compte du phénomène de retrait gonflement des sols argileux à la déclaration d’achèvement des travaux Arrêté du 26 décembre 2023 relatif aux attestations de respect de la réglementation d’accessibilité dans les bâtiments neufs et existants aux personnes en situation de handicap Arrêté du 22 décembre 2023 relatif au contenu de l’attestation sismique au dépôt de permis de construire et à la déclaration d’achèvement des travaux Arrêté du 26 décembre 2023 relatif à l’attestation du respect de la réglementation acoustique applicable en France métropolitaine aux bâtiments d’habitation neufs Arrêté du 21 décembre 2023 modifiant les arrêtés pris en application des articles R. 122-22 à R. 122-25 du code de la construction et de l’habitation Arrêté du 29 décembre 2023 modifiant l’arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation Décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 précisant les modalités d’application de la définition de la friche dans le code de l’urbanisme
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